Metodologie
Cum calculăm Calificativ Raport Imobiliar
Calificativul e o literă, de la A+ la D, care rezumă ce am putut verifica din surse publice despre riscul unui imobil. Nu e o măsurare a riscului real: ce nu e publicat nu intră în el. Publicăm aici formula completă, ca să poți verifica singur cum am ajuns la ea.
Ce este
- Evaluarea noastră, calculată algoritmic din date publice și oficiale.
- Un rezumat al riscului, gândit să fie citit în două secunde.
- Reproductibil: aceleași date dau mereu același calificativ.
Ce NU este
- NU e o clasificare oficială și nu înlocuiește nicio expertiză.
- NU e evaluare ANEVAR și nu spune cât valorează imobilul.
- NU e consiliere de investiție, juridică sau financiară.
- NU spune „cumpără" sau „nu cumpăra", decizia rămâne a ta.
De ce măsoară doar riscul, nu confortul
Distanța până la mall sau numărul de parcuri sunt preferințe, diferă de la om la om și nu fac un imobil mai bun sau mai rău. Executarea silită, zona inundabilă sau vânzătorul cu probleme fiscale sunt riscuri, te pot costa indiferent de gusturi. Calificativul se uită doar la a doua categorie. Restul informațiilor rămân în raport, unde le poți cântări singur.
Ce intră în calificativ
Unsprezece semnale, grupate în trei dimensiuni. Ponderile de mai jos sunt cele de la acoperire completă. Când un semnal nu are date publice, ponderea grupei scade proporțional, vezi mai jos.
Juridic & financiar
40%Cel mai frecvent mod în care pierzi bani sau tranzacția.
- Executare silită (publicații de vânzare silită în vecinătate)
- Dosare în instanțe pentru firmele implicate
- Status fiscal ANAF al vânzătorului
- Profil financiar dezvoltator (bilanțuri, îndatorare)
- Status fiscal asociație de proprietari
Riscuri naturale & structurale
35%Ce ține de clădire și de teren, lucruri pe care nu le poți schimba.
- Profil seismic (zonă P100-1/2025 + tipologie, registre oficiale unde există)
- Risc de inundații (ANAR, Directiva UE 2007/60/CE)
- Tasare și alunecări de teren (EGMS InSAR)
Mediu & sănătate
25%Ce respiri și ce auzi zi de zi, odată ce te-ai mutat.
- Calitatea aerului (PM2.5 / PM10)
- Zgomot (hărți strategice END)
- Industrie poluantă în apropiere (E-PRTR)
Cum se punctează
Fiecare semnal primește un punctaj, media pe grupă intră ponderat în scorul final (0-100), iar scorul se traduce într-o literă.
| Semnal în raport | Puncte |
|---|---|
| Verde, nimic de semnalat | 100 |
| Galben, ceva de verificat | 40 |
| Roșu, problemă semnalată | 0 |
| Indisponibil, n-am putut verifica | se ignoră* |
* Un semnal fără date nu penalizează și nu avantajează: iese din calcul, iar ponderile se renormalizează peste ce a rămas. Dacă sub jumătate din semnale au date, nu afișăm niciun calificativ, ar fi speculativ.
O grupă vorbește doar cât a verificat
Ponderea unei grupe scade proporțional cu cât am putut verifica din ea. Motivul e concret: la un apartament vândut de o persoană fizică nu există dezvoltator, asociație sau firmă de verificat, așa că grupa juridică rămâne des cu 1 semnal din 5. Fără regula asta, un singur „nicio executare silită găsită" ar fi luat 100/100 și ar fi cărat 40% după el, ridicând litera în locul celor patru verificări pe care nu le-am putut face.
| Grupă | Verificat | Pondere | Cântărește |
|---|---|---|---|
| Juridic & financiar | 1 din 5 | 40% × 1/5 = 8 | 12% |
| Riscuri naturale & structurale | 3 din 3 | 35% × 3/3 = 35 | 51% |
| Mediu & sănătate | 3 din 3 | 25% × 3/3 = 25 | 37% |
Exemplu real. La acoperire completă ponderile sunt exact 40 / 35 / 25. În raportul de mai sus, grupa juridică e verificată doar 1 din 5, deci cântărește 12% în loc de 40%. Fiecare raport îți arată, în modalul calificativului, cât a cântărit efectiv fiecare grupă.
Un risc grav nu poate fi „mediat"
O medie simplă ar ascunde problemele: un imobil cu executare silită ar ieși A doar fiindcă restul semnalelor sunt verzi. De aceea aplicăm plafoane, indiferent cât de mare e scorul:
Un semnal roșu în Juridic & financiar sau în Riscuri naturale & structurale.
Un semnal roșu în Mediu & sănătate.
Două sau mai multe semnale roșii, oriunde.
Pragurile literelor
Niciun semnal de atenție pe dimensiunile de risc.
Cel mult semnale minore de atenție.
Câteva semnale de atenție de verificat.
Semnale de atenție numeroase sau un risc major semnalat.
Risc major semnalat sau semnale de atenție pe aproape tot.
Limitele calificativului
- Depinde de datele publice disponibile la momentul generării. Registrele oficiale se actualizează în ritmul instituțiilor, nu al nostru.
- Nu vede ce nu e publicat: vicii ascunse, starea reală a instalațiilor, înțelegeri între părți, sarcini care apar doar în extrasul de carte funciară.
- Un calificativ bun nu înlocuiește expertiza tehnică, notarul sau extrasul de carte funciară.
Calificativ algoritmic proprietar, informativ. NU este o clasificare oficială, evaluare ANEVAR sau consiliere. Metodologia poate fi actualizată pe măsură ce adăugăm surse de date, modificările se reflectă în calificativele afișate.